冷空间迎来发展热潮

近年来，随着中国居民收入水平的不断提高，消费者对食品种类、质量、营养，以及口味的多样化消费需求也显著增加。而新鲜的食品需要通过冷藏或冷冻的方式进行运输、加工、储存和配送。有鉴于此，在旺盛的消费需求驱动之下，我国冷链物流行业正步入高速发展阶段。

根据中物联冷链委和智研咨询的数据显示，中国冷链物流行业已经实现了两位数的增长。2020年其市场规模达到4,150亿元，同比增长22.38%。考虑到未来的发展潜能，预计到2025年，中国冷链物流行业的市场规模将进一步增长至8,970亿元（图1）。

图1：中国冷链物流行业市场规模和增速（2017年-2025年）

这种增长趋势也反映在相关冷链企业注册的数量和规模上。近年来，我国冷链物流相关企业注册量呈上升趋势。2020年受疫情影响，冷链物流需求大幅增加，冷链物流相关企业注册量迅速上升至6,592家，2021年回落至5,527家（图2）。

在目前冷链行业的构成方面，现存冷链企业以中小型企业为主，占比99.28%

目前中国冷链企业的区域分布广泛。2021年冷库100强企业分布在23个省、市、自治区，其中近半数企业（41家）集中在华东地区（图4）。

01行业驱动因素

推动中国冷链物流行业发展的因素有很多，主要包括：

消费者购买力的提升；食品安全意识的提高；食物保障的持续重视；增值服务需求的增加；药品运输、储存和配送需求日益增长等，尽管医药冷链服务需求量相对较小。

目前，食品的储存和安全是中国冷链行业的重中之重，特别是在经历了新冠肺炎疫情之后，全国居民的健康和安全意识已普遍提高。

冷链行业将依靠现有的最新技术，以确保食品保持冷冻和/或新鲜的状态，例如：

大数据；物联网（IoT）；人工智能（AI）和机器学习；自动驾驶汽车；智能冷链货架，以及冷链机器人。

食品加工与包装

通常情况下，食品（无论是谷物，蔬菜，水果，乳制品还是肉类）都是批量到达中国农业区附近的冷库设施。为增加这些食品的附加价值，冷库工作人员往往先进行加工，然后再将食品重新包装到较小的容器中。例如，水果经过清洗、去皮、切片、混合（多种水果）以及定制包装，最后再以高价批发给个体零售商或连锁超市。

托盘定制

这是一项冷库设施在初始运营阶段提供的额外增值服务，目的是为了节省后续配送的时间和成本。通常情况下，承载食品的托盘到达仓库时，仓库操作员可以重组和定制托盘，以便后续与客户的其他货品一起配送。接下来，客户就可以直接将托盘运送到他们的销售点，如商店、餐馆、超市等。

药品

目前，中国需要冷链处理的药品种类和数量正在不断地增加，主要原因包括：公共医疗保健体系的推进和改善；居民医疗保健意识的提高；居民医疗保健方面支付能力的提升，以及；新冠肺炎疫情的影响。

受疫情的影响，医药冷链物流市场规模大幅增长，2021年市场规模超4,800亿元，同比增长23.3%，随着人们对生命安全的重视，医药冷链市场规模有望进一步扩大，预计2022年规模将超过5,600亿元（图16）。

鉴于冷链药品的特殊性，中国冷链运营商必须遵守一些严格的准则，包括：按照建议的流程进行包装（如果是服务的一部分）和运输；在仓库储存和运输期间，将药品贮藏在建议的温度范围内。

02冷库市场

目前，上海的空置率为 5.5%，是我们选定的中国七个城市中最低的，紧随其后的是北京和深圳（图19）。

鉴于对此类空间的持续需求，我们预计大部分供应将被去化，并且由于可用租赁空间有限，优质冷链物流仓储空间租金也会增加（图21）。

行业投资

据 RCA 数据显示，中国内地工业物流在2020年的投资交易宗数中排名第三，仅次于写字楼和零售行业。在其27%的交易占比中，有98%的交易为“其他工业”，而冷链物流仓储设施（录得5 宗投资交易）占工业物流交易的 2%（图 22）。

而在2021年，中国冷链物流仓储设施的投资交易更为活跃。据 RCA 数据显示，中国工业物流在 2021年的投资交易宗数中位居榜首,占比37%，其中96% 的交易为“其他工业”，而冷链物流仓储设施（录得16宗投资交易）占工业物流交易的4%

2021年新增的冷库投资区域不仅有南方的城市，而且还有北京、成都、石家庄和郑州等一些内陆城市。另外相比2020年，2021年的冷库投资方不仅包括外资，一些内资也相继进入市场。值得注意的是，2021年华平投资新宜中国对冷链物流园区和仓储市场完成了6次投资交易。该机构最近与另一家华平投资支持的机构东久中国合并，成立了一家新经济基础设施投资和服务运营商，东久新宜集团。

同时，在2021年年初，亚冷获得高瓴资本的融资支持。黑石旗下房地产永续投资工具 BPP LifeScience 专门设立用以对相关资产进行长期投资，其中就包括冷链物流。

进入2022年，麦格理基础设施及有形资产及其合作伙伴嘉浩控股举行了嘉浩美库西安仓库的开业仪式。嘉浩美库中国由麦格理亚洲基础设施基金二期与嘉浩控股合资成立，是一个集冷链与常温储存于一体的现代化仓储服务平台，项目主要布局于中国一、二线城市。这也进一步反映了海外投资者对冷链物流仓储投资投资热情。

展望未来，考虑到推动中国冷链行业扩张的多重积极因素，我们预计投资者将持续增加对于中国冷链物流仓储物业的关注。

03行业趋势

为了减少冷库设施的能源消耗和碳排放量，采取进一步措施并实现碳中和至关重要。从整个建筑生命周期的碳排放来看，我们需要考虑冷库设施在其生命周期内所消耗的能源和水量。在思考这个问题时，必须对该建筑项目进行多方面评估，其中包括：

设施拟议用途；设施拟议设计；设施拟议建筑系统、设备和机械；建筑材料的提取；建筑材料的加工和制造；新型建筑材料的运输；设施建设；设施运营、管理和维护；设施的重复使用/拆卸（如果已知）；旧建筑材料的运输；旧建筑材料的回收利用，以及；剩余旧建筑材料堆放地。

能耗

在冷库的运营成本中，能源消耗是其中一项高成本的费用。然而，随着物联网（IoT）的不断发展，冷库运行和管理也将变得更加智能化，从而有效地解决高能耗的问题。

通过使用连接系统和建筑控制技术，业主/管理员可以及时、远程地向智能冷库中的机器与设备发出调大、调小、开启和关闭等控制指令。如果业主/管理员能够正确且有效地使用智能系统，能源消耗则会随之减少，费用成本也会相应降低。使用无线建筑控制系统可以降低能耗和成本的领域包括：

空调和风扇控制——无线建筑控制系统可以优化空调和风扇的高级调度和占用控制。智能冷库并不需要全天候、全覆盖提供制冷或供暖，而无线建筑控制系统（结合运动传感器）的应用可以使得冷库仅在被占用区域提供制冷或供暖。

此外，排气扇和散热风扇也可以根据实际使用需求远程开启或关闭；能源需求——业主/管理员可以通过使用无线建筑控制系统，以自动化响应实际需求，进而在能源需求高峰期调低或关闭非优先机器与设备的运作；

照明——无线建筑控制系统（同样，与运动传感器相结合）也可以帮助实现智能照明。通过调试、日光采集和调度，为智能冷库的每个区域提供基于需求的最佳照明。在某些情况下，这样可以节省90%的能耗成本;

插头负载——据估计，办公室总用电量的25%左右来自插头负载。考虑到这一点，智能冷库也配备了许多可在闲置时随时关闭的插头，而无线建筑控制系统可以及时、远程地协助完成此项节能操作 。

智能软件助力提升运营效率

智能冷库会产生海量数据。通过使用最先进的物联网设施管理软件进行封装和分析这些数据时，智能冷库运营商和租户们就可以优化和提升冷库空间的运营效率，包括其能耗表现。

通过使用先进的智能物联网建筑能源管理软件，智能冷库运营商和租户们还可以发现耗能设备（例如，空气调节系统）的运行差异，并及时执行系统化的纠正措施。

04总结

鉴于报告中概述的行业驱动因素，中国冷链物流行业正步入高速发展阶段。与此同时，这也将积极影响中国冷库行业的市场规模和经营绩效。

未来几年，中国冷库市场预计将会迎来更多的仓储空间供应，这不仅能够满足生鲜商品的储存和分销需求，同时亦迎合易腐类医药的储藏诉求。

中国将致力于通过增强可持续发展能力，掌握先进的集成技术，以及设计最佳的运营空间等方式，全面推动冷库市场的高质量发展。

最后，在可预见的未来，鉴于不断增长的市场需求和日益完善的基础设施，中国冷库投资也将持续升温。