京东“亚洲一号”，大家都能投资分红了！

市场上首只民企仓储物流公募REIT来了！

12月26日，据上交所网站披露，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“嘉实京东仓储基础设施REIT”）已正式获得证监会发行批文，产品将于近期完成发行上市。

据了解，嘉实京东仓储基础设施REIT募集项目均由京东（京东世纪贸易）100%持有，嘉实基金为公募基金管理人，委托京东产发（京东东鸿）为运营管理机构，对基础设施项目进行运营管理。这是继去年6月首批公募REITs成立两只仓储物流REITs（中金普洛斯仓储物流REIT和盐田港REIT）之后的第三单仓储物流REIT，也是市场上首单由民营500强企业作为原始权益人正式申报的仓储物流类公募REIT。

“嘉实京东仓储基础设施REIT”基金整体架构图

分享京东仓储物流基础设施“红利”的抓手

可能看到这里，有些小伙伴对“首单民企仓储物流公募REITs”的概念及背后的意义还处于一知半解的状态。我们先了解下到底什么是公募REITs，REITs简而言之是指优质不动产资产的上市，基础设施公募REITs是去年中国资本市场推出的新一类金融产品，即投资者可直接投资基础设施建设项目，获得经营收益和增值收益。整体来看，我国公募REITs均为权益型REITs，涵盖的基础设施领域已包括高速公路、污水处理、垃圾发电、仓储物流、保障房、产业园区等多种类型。也就是说个人投资者也能通过参与公募REITs的投资，分享国家和企业优质基础设施发展的红利。

“嘉实京东仓储基础设施REIT” 基础设施资产包括位于重庆等3处物流园区，其中便包括大家熟知的分别位于武汉和廊坊地区的京东“亚洲一号”，三个项目合计建筑面积35.1万平方米，总估值15.65亿元。和此前的仓储物流REITs相比较，嘉实京东仓储基础设施REITs的标的资产除了是民营资本之外，整体资产的质量也更高，项目资产出租率均达到100%即满租状态，租约长度为5-6年，高于行业平均水平的3年。

位于廊坊经开区的京东亚洲一号廊坊经开物流园项目

在此项目中，京东物流园产生的租金和运营管理的收益，以及资产价值的长期稳步上升，均能为投资者提供相应的回报。

熟悉京东的人一定知道其零售与物流提升履约效率的核心业务逻辑：通过在全国各大城市建立区域仓库，实现仓库与消费者所在地的点到点配送；通过城市间、城市内区域仓库越多越密集，进一步提升消费者购物体验。因此REITs的发行能进一步促进京东利用引入的市场资金，对供应链基础设施持续投入，不断提升京东供应链的效率提升，促进供应链朝着数字化、智能化方向转型升级。

在项目中有三个重要角色：京东集团（京东世纪贸易）作为原始权益人即实际项目持有者；京东物流运营作为项目的使用者即租用方；京东产发（京东东鸿）作为项目运营管理机构，是京东集团内唯一旗舰智能物流仓储平台的管理者和运营者。三者的有机结合也是京东整体供应链能力与特色的最佳呈现。

这正是京东产发不同于其他物流基础设施企业的地方，一方面通过服务京东物流、京东零售这样具有行业领先物流供应链能力的客户，在高标仓的建设上获得了更为先进的技术经验沉淀；另一方面，通过京东内部生态资源，协同与合作伙伴展开多维度的产业供应链合作，获得更多高质量的外部用户。

同时，依托于京东供应链生态，京东产发深入物流产业链，将京东数实融合的产业理念进行创新和整合，最终实现物流产业园的综合智能化，又能有助于京东物流的高效运行，协同其通过重资产+轻资产的模式快速发展。这也是京东REIT在市场上的独家亮点，既能“从重做到轻”，又能“从轻做到重”。

京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目 库内高度自动化运作

隐藏的仓储物流设施巨头

上文提及的京东产发是京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团，于2018年正式成立，短短不到5年的时间已获得2轮共计15亿美元融资。

此前，京东产发一直被遮挡在京东物流的身后，实则京东产发持有京东集团旗下自建的全部仓储物流设施项目，并通过投资开发、资产管理和多元化增值服务，为全行业合作伙伴提供现代化高标准仓库和一体化智能产业园的综合解决方案。

换而言之，京东REIT所包含的3处物流园项目，都是由京东产发（含京东东鸿）负责资产开发，建成后负责运营管理，并与京东集团旗下零售、物流等业务形成深度的协同，共同服务于客户。

· 仓储物流市场份额位居全国第二

根据REIT项目招募说明书显示，京东产发自建仓储完工面积约899万平方米，在建及待建面积约547万平方米，自建了67座亚洲一号智能产业园，网络覆盖全国29个省级行政区，并已在欧洲和东南亚布局了24个项目。此外，京东产发还在今年完成了对宇培原有的中国物流资产控股有限公司（CNLP）的收购及私有化，后者在全国21个省级行政区的41个物流园拥有190套运营中的物流设施，以及570万平方米的建筑面积，加入后将进一步扩大京东产发的版图。

据戴德梁行2022年Q2市场份额报告显示，京东仓储物流市场占比为5.8%，位居全国第三位，CNLP市场份额为3.5%。两者结合，京东仓储物流市场达9.3%，从这个维度看，其已超过目前中国的第二大仓储物流商万纬的6.5%。

· 最懂供应链与电商零售的物流设施资产运营商

据相关材料显示，京东产发（京东东鸿）所负责相关业务流程主要分为六个阶段：拿地、设计、建安、租赁、稳定运营和持续的资产管理。由此看出，除了规模和核心枢纽全网化布局的优势之外，经过内生规模扩大所积累的运营服务经验与专业资产管理能力也是京东产发的一大优势。

业内人士称，纵览行业，京东产发可以说是最懂供应链与电商零售的物流设施资产运营商。自成立第一天以来，京东产发作为服务京东零售及京东物流的配套设施，便从一体化供应链物流的角度规划其物流基础设施，独创京东“亚洲一号”智能物流园设计标准，建造出“亚洲群规模最大、最先进的物流中心”，并基于京东零售庞大的电商量，积攒了对商品销售和供应链的理解，得以合理规划仓网，应对灵活多变的业务形态。

此前，京东产发的业务增长很大程度上取决于京东集团、京东物流及其他子公司的需求，近几年其逐渐向第三方物流、零售商及制造商等外部客户开放。

据介绍，从招商初期，京东产发便可通过优质选址、定制化产品、综合一体解决方案，满足企业的区位、产品、配套等多种需求。就拿每年618和11.11等大促期间来说，针对地区性交通协调、车辆管控调度、货物安全管控等问题，京东产发基于京东生态圈经验均能提供定制化及应急配套支持。

如今，从内生到市场化，京东产发迈出了坚实的一步。

宝马（BMW）合肥零件配送中心和华北绿色零件配送中心均由京东产发为其定制，遵照宝马全球统一化标准和国际领先的物流技术，京东产发为其量身打造了单层库房与货架系统，并运用国际一流的软硬件设施，助力宝马实现高效便捷的仓储物流功能。同时，位于合肥的零件配送中心也是宝马在华的第一个“绿色”库房。

目前京东产发已形成轻重并举，双轮驱动的发展模式，简而言之，重资产模式即所谓传统的物流地产盈利模式，回笼资金时间过长，往往通过租金、管理运营及土地溢价收回资金；轻资产模式即通过合资资产管理平台的运营，变现开发利润并从开发物业回收资本投入新的开发项目，扩大业务规模。

在此次公募REITs前，京东产发的价值便先后已成立了5支物流基础设施基金，资产管理规模近300亿元人民币。通过合资成立此类私募地产基金模式，京东产发用基金的钱向京东集团购买物流资产，反过来租给京东集团使用，京东集团租回的物流资产，京东物流向京东集团交租获得使用权。

业内人士介绍，“售后租回”是“高阶”资本的运营手段，京东产发的基金模式将物流资产的所有权、使用权分为三段，京东产发持有、京东集团租回，再转租给京东物流及其他第三方使用。

罗戈网认为，正是在这样的轻重结合模式下，京东产发构建了一个在提高资金周转率，解决资金难题的同时，还能实现快速扩张的良性发展循环圈。

整体来看，在京东供应链生态体系下，通过轻重结合的模式，京东产发已跻身中国头部仓储物流商前列，作为行业内最懂供应链与电商零售的物流设施资产运营商，正持续对外一体化开放，但同样如何加快市场化、减少对京东体系的依赖，对于京东产发而言，也是重点需要面对的挑战。本次国内首单民企仓储物流REITs花落京东，不仅是对京东产发出租率、盈利能力、招商运营等指标能力的认可，更为一向被坊间称为“重资产”的京东供应链的发展带来了更多的想象空间。